Misma casa, distintas reglas: la vivienda en China y en España, vista desde sus islas
China decide por vía administrativa quién compra una vivienda y cuántas. Canarias tiene que pedir permiso a Bruselas. Pero Hainan, el ejemplo que más se cita, lleva dos años desmontando sus propias restricciones. Entrada especial, fuera del despacho de los viernes.
China decide por vía administrativa quién compra una vivienda y cuántas. Canarias, para hacer algo parecido, tiene que pedir permiso a Bruselas. Lo que casi nunca se cuenta es la segunda parte: Hainan, la isla que se pone de ejemplo, lleva dos años desmontando sus propias restricciones.
Cada vez que en España se discute si limitar la compra de vivienda a quien no vive en ella, alguien menciona China. Casi siempre de oídas. Merece la pena mirar cómo funciona de verdad, porque la comparación enseña más de lo que parece, y no solo en la dirección que se suele suponer.
El suelo no se compra: se usa
En China el suelo urbano es del Estado. Quien compra un piso adquiere la construcción y un derecho de uso del suelo (土地使用权, tǔdì shǐyòngquán) con fecha de caducidad: 70 años para vivienda, 50 para oficinas e industria, 40 para uso comercial. De ahí la expresión que aparece en cualquier anuncio inmobiliario: 70年产权, «propiedad a 70 años».
¿Qué pasa cuando vence? El Código Civil, en vigor desde 2021, dice en su artículo 359 que el derecho de uso residencial se renueva automáticamente (自动续期, zìdòng xùqī). Lo que no está resuelto es cuánto costará esa renovación: la norma remite a leyes que todavía no existen. Cushman & Wakefield.
En España la propiedad es plena y perpetua. Se vende, se hipoteca y se hereda sin plazo.
La diferencia no es un tecnicismo. Quien es dueño del suelo escribe las reglas de quien lo ocupa.
Comprar siendo de fuera
En España un extranjero, residente o no, puede comprar las viviendas que quiera y alquilarlas. El impuesto de hasta el 100 % para compradores no residentes de fuera de la UE, anunciado en enero de 2025 y registrado en el Congreso en mayo de ese año, seguía sin debatirse en la primavera de 2026. MarketScreener.
En China, un extranjero puede comprar una vivienda, una sola, para uso propio y después de un año trabajando o estudiando en el país. Guía para expatriados.
Pero el dato interesante es otro: en China «ser de fuera» no es solo cuestión de pasaporte. El registro de residencia (户口, hùkǒu) ata a cada ciudadano a una localidad, y las restricciones de compra (限购, xiàngòu) que las grandes ciudades aplicaron durante años distinguían entre quien tenía el hukou local y quien no. Un ingeniero de Hunan que quisiera comprar en Pekín tenía que acreditar años de cotización en la ciudad antes de poder firmar.
Esas barreras se están bajando. En agosto de 2026 Pekín redujo de dos años a uno la cotización exigida a los no residentes para comprar dentro del quinto anillo, y con eso las cuatro grandes ciudades (Pekín, Shanghái, Shenzhen y Cantón) ya han relajado sus límites. China Daily.
Dos países de propietarios
Alrededor del 90 % de los hogares urbanos chinos es propietario de su vivienda, según la Encuesta de Finanzas de los Hogares de China. Es el resultado de la reforma de 1998, que acabó con la vivienda asignada por la unidad de trabajo y vendió el parque público a sus ocupantes. Cities, ScienceDirect.
En España, el 73,7 % de la población vive en una casa en propiedad (Eurostat, 2024). En 2011 era el 79,7 %. The Officer, con datos de Eurostat.
En diciembre de 2016, con los precios disparados, la Conferencia Central de Trabajo Económico acuñó la consigna que ha ordenado la política de vivienda china desde entonces: 房子是用来住的，不是用来炒的. «Las casas son para vivir, no para especular». Wikipedia.
Hainan: el laboratorio
Hainan (海南) es la provincia insular del sur: unos 10 millones de habitantes, clima tropical, destino de invierno de media China y, desde diciembre de 2025, puerto de libre comercio con régimen aduanero propio.
En abril de 2018, pocos días después de anunciarse ese proyecto, el gobierno provincial impuso lo que la prensa china llamó la restricción de compra más dura del país. Para quien no tuviera hukou de Hainan:
- 24 meses de cotización o de impuestos pagados en la provincia antes de poder comprar; 60 meses en Haikou, Sanya y Qionghai.
- Una vivienda por familia.
- Entrada mínima del 70 %.
- Prohibición de revender durante cinco años.
- Veto total en los cuatro condados del interior declarados zona de conservación ecológica: Wuzhishan, Baoting, Qiongzhong y Baisha.
South China Morning Post · Gobierno de Hainan, guía de compra.
El objetivo era explícito: que el anuncio del puerto franco no se convirtiera en una fiebre de compras desde el continente.
Y funcionó tanto que ahora se está deshaciendo. Desde octubre de 2024, municipios como Wenchang, Dongfang, Chengmai, Ding’an o Ledong han levantado sus límites. En Haikou y Sanya la exigencia de cinco años se mantiene solo en las zonas centrales y costeras; en el resto bastan dos. El 5 de septiembre de 2026, Haikou publicó siete medidas más: quien se empadrona en la provincia compra desde el primer día como residente, y los empleados de cualquier empresa registrada en Hainan pueden comprar una vivienda en la ciudad. 新京报, octubre de 2024 · 腾讯新闻, marzo de 2026 · 腾讯新闻, septiembre de 2026.
El motivo está en las cifras. Según la prensa económica china, las ventas de vivienda en la provincia cayeron un 22 % entre enero y agosto de 2026, y un 36 % en Haikou.
De lo que impuso la norma de 2018, lo que sigue intacto es el veto en los cuatro condados del interior.
Canarias: el mismo problema con otro reglamento
En Canarias, una de cada cuatro viviendas vendidas la compra un extranjero: el 25,3 % en el tercer trimestre de 2025, según el Colegio de Registradores, y cerca del 30 % en la provincia de Santa Cruz de Tenerife. El Notariado eleva la cifra regional al 35 % para el conjunto de 2025. Diario de Avisos · Atlántico Hoy.
Lo que Canarias ha regulado es el uso, no la compra. La Ley 6/2025, en vigor desde diciembre de 2025, establece que:
- Al menos el 90 % de la edificabilidad residencial debe destinarse a vivienda habitual. El alquiler vacacional no puede pasar del 10 % (20 % en El Hierro, La Gomera y La Palma).
- Una vivienda necesita diez años de antigüedad para pasar a uso turístico (cinco en esas tres islas).
- La vivienda protegida queda excluida.
- Los ayuntamientos tienen cinco años para fijar en su planeamiento dónde se permite.
BOE, Ley 6/2025 · Resumen de la ley.
Limitar quién compra es otra cosa. Choca con la libre circulación de capitales del artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE. La vía que explora el Gobierno canario es el artículo 349, que permite medidas específicas para las regiones ultraperiféricas. En septiembre de 2026 llevó la propuesta a Bruselas, y hay una reunión prevista en noviembre con el vicepresidente de la Comisión Raffaele Fitto. Clavijo habla de «una ventana de tres o cuatro meses» mientras la presidencia irlandesa de la UE prepara su normativa de alquiler sostenible. idealista · Diario de Avisos.
Lado a lado
| Hainan | Canarias | |
|---|---|---|
| Quién es dueño del suelo | El Estado | El propietario |
| Base para limitar compras | Decisión administrativa | Encaje en el derecho de la UE |
| Criterio para comprar | Arraigo: años cotizando allí | Ninguno |
| Qué se ha regulado | La compra | El uso turístico |
| Tendencia en 2026 | Relajando | Endureciendo |
Lo que se puede copiar y lo que no
El instrumento chino no es exportable. Descansa sobre dos cosas que España no tiene ni va a tener: un Estado propietario del suelo y un registro que asigna a cada ciudadano una localidad.
La lógica, en cambio, sí viaja. Hainan no prohibió comprar a los de fuera: condicionó la compra al arraigo, medido en años de cotización en la isla. Es, en el fondo, lo mismo que Canarias pide en Bruselas cuando habla de vincular la compra a la residencia.
Y hay una segunda lección, menos cómoda. Hainan encendió las restricciones para frenar una burbuja y las está apagando para sostener un mercado que cae. Lo que se impone por decisión administrativa se retira igual de rápido. Quien en Canarias mire a China como modelo debería mirar la película entera: la de 2018 y la de 2026.
Fuentes
- Buying property in Hainan, Gobierno Provincial de Hainan
- Hainan restricts property ownership options for non-locals, South China Morning Post
- 海南又有城市退出限购, 新京报 (octubre de 2024)
- 2026海南买房政策, 腾讯新闻 (marzo de 2026)
- 海口打响2026年楼市全面松绑第一枪, 腾讯新闻 (septiembre de 2026)
- Top cities ease rules for home purchases, China Daily
- Can Foreigners Buy Property in China?
- Navigating Mainland China’s Land Use Right Renewal Landscape, Cushman & Wakefield
- Houses are for living, not for speculation, Wikipedia
- Owning housing units versus owning the residence, ScienceDirect
- España, segundo país con más propietarios de vivienda en la UE (Eurostat), The Officer
- Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, BOE
- Nueva regulación de viviendas vacacionales en Canarias, Tunerasoft
- Los extranjeros acumulan el 25,3 % de compraventas en Canarias, Diario de Avisos
- El 35,17 % de las viviendas vendidas en Canarias en 2025, Atlántico Hoy
- Canarias lleva a la UE su intención de limitar la compra de viviendas, idealista
- El impuesto del 100 % a extracomunitarios se estanca en el Congreso, MarketScreener
Cada viernes cuento esto con calma en Desde China. Alta gratis.